Miras paylaşımında yeni dönem!

Aile içinde yıllarca süren miras anlaşmazlıklarının en önemli nedenlerinden biri olan ortak taşınmazların satışıyla ilgili dikkat çeken bir düzenleme hayata geçti. Ev, arsa, tarla ve benzeri miras taşınmazlarında satış sistemi değişirken, özellikle ortaklığın giderilmesi süreçlerinde mirasçılara önemli bir öncelik tanındı.

İlk ihalede öncelik mirasçılara

Yeni düzenlemeyle birlikte aileden kalan taşınmazların daha ilk aşamada üçüncü kişilerin eline geçmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor. Buna göre belirli şartların sağlanması halinde ilk açık artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilecek. Taşınmaz bu aşamada satılmazsa ikinci artırmada kapılar diğer alıcılara da açılacak.

Miras kalan bir evin, arsanın ya da tarlanın ortaklar arasında anlaşmazlığa neden olması halinde süreç çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasına kadar uzanabiliyor.

Geçmiş uygulamalarda satış aşamasına gelen taşınmazlara üçüncü kişiler de teklif verebiliyor, bu durum bazı ailelerde yıllardır elde tutulan mülklerin yabancı kişilere geçmesiyle sonuçlanabiliyordu.

Yeni sistem ise ilk satış aşamasında mirasçılara ayrı bir alan açıyor.

Gerekli şartların oluşması durumunda ilk artırmaya yalnızca taşınmazın mirasçı konumundaki maliklerinin katılması mümkün olacak. Mirasçı olmayan akrabalar dahi bu aşamada teklif veremeyecek.

Değerinin altında satışa koruma

Düzenlemenin en dikkat çeken bölümlerinden biri de ilk artırmada uygulanacak satış bedeli.

Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada taşınmaz için verilecek teklifin, belirlenen muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekiyor.

Bunun yanında satış, paraya çevirme ve paylaştırmayla bağlantılı masrafların da teklif kapsamında karşılanması şartı aranıyor.

Böylece aileden kalan taşınmazı satın almak isteyen bir mirasçının, diğer hak sahiplerinin paylarını taşınmazın tespit edilen gerçek değeri üzerinden karşılaması hedefleniyor.

Bu sistemle özellikle kıymetli taşınmazların düşük bedellerle el değiştirmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Değer nasıl belirlenecek?

Satış sürecindeki en önemli aşamalardan biri taşınmazın değerinin belirlenmesi olacak.

Ev, arsa veya tarlanın muhammen bedeli hazırlanacak kıymet takdiri üzerinden ortaya çıkacak. Uzman incelemesi sonucunda taşınmaz için bir değer belirlenecek ve mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada bu rakam kritik önem taşıyacak.

İlk artırmada taşınmazın bu değerin altında satılması mümkün olmayacak.

Örneğin kıymet takdiri sonucunda 5 milyon TL değer biçilen bir taşınmaz için mirasçılar arasındaki ilk artırmada bu tutarın altında kalan teklif satış için yeterli olmayacak. Bunun üzerine satış ve paylaştırmayla ilgili masraflar da eklenecek.

Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ne olacak?

İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması taşınmazın mutlaka aile içinde kalacağı anlamına gelmiyor.
Mirasçılardan hiçbiri taşınmazı satın almak istemezse veya yapılan teklifler gerekli şartları karşılamazsa süreç ikinci artırmaya taşınacak.

İşte bu noktada satış sistemi değişecek.

İkinci artırmaya yalnızca mirasçılar değil, üçüncü kişiler de katılabilecek. Böylece taşınmaz genel satışa açılmış olacak.

İkinci artırmada uygulanacak asgari bedel de ilk artırmadan farklı şekilde hesaplanacak. Muhammen kıymetin yüzde 50’si ile taşınmaz üzerinde öncelikli hakka sahip alacakların toplamından yüksek olan tutar dikkate alınacak. Buna satış ve paylaştırma giderleri de eklenecek.

Her miras kalan taşınmazda uygulanmayacak

Yeni sistemin uygulanabilmesi için önemli şartlar bulunuyor.

İlk artırmanın yalnızca mirasçılara açık olabilmesi için taşınmazdaki maliklerin tamamının mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması gerekiyor.

Ayrıca taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan herhangi bir üçüncü kişinin payının bulunmaması şartı aranıyor.
Bu iki koşuldan biri sağlanmazsa yalnızca mirasçılar arasında artırma yapılmasına ilişkin uygulama devreye girmeyecek.

Mirasçılardan birisi hissesini sattıysa ne olacak?

Sistemin uygulanmasını değiştirebilecek en kritik konulardan biri de miras payının daha önce üçüncü bir kişiye devredilmiş olması.

Örneğin mirasçılardan biri kendisine kalan hisseyi maddi nedenlerle veya başka bir gerekçeyle mirasçı olmayan bir kişiye sattıysa taşınmazın ortaklık yapısı değişmiş olacak.

Bu durumda artık taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olması şartı karşılanmayacağı için yalnızca mirasçıların katılabileceği ilk artırma uygulaması yapılamayacak.

Satış süreci üçüncü kişilerin de katılımına açık şekilde yürütülebilecek.

Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda geçmişte yapılan hisse satışları yeni sistem açısından büyük önem taşıyor.

Taşınmazı almak isteyen mirasçı ne yapmalı?

Aileden kalan taşınmazı satın almak isteyen mirasçıların satış sürecini yakından takip etmesi gerekecek.
Özellikle kıymet takdiri raporundaki bedel dikkatle incelenmeli. Çünkü ilk artırmada teklif verilebilmesi için taşınmazın belirlenen değerinin tamamını karşılayabilecek finansmanın hazırlanması gerekecek.

Bunun yanında satış ve paylaştırma masraflarının da hesaba katılması önem taşıyor.

Satış ilanının tarihi de süreçte belirleyici olacak. Hangi düzenlemenin uygulanacağı açısından ilan tarihi kritik bir unsur olarak öne çıkıyor.

Devam eden davalarda tarih detayı

Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce satış ilanı yapılmış dosyalarda eski sistem uygulanmaya devam edecek.
Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra ilan edilen satışlarda ise şartların oluşması halinde mirasçılar arasında ilk artırma sistemi uygulanacak.

Bu nedenle halen devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında yalnızca davanın açıldığı tarihe bakmak yeterli olmayacak. Satış ilanının ne zaman yayımlandığı da uygulanacak yöntemin belirlenmesinde önemli rol oynayacak.

Amaç: Aile mülklerinin korunması

Yeni uygulamanın temel hedeflerinden biri, kuşaklar boyunca ailede kalan taşınmazların daha ilk satışta üçüncü kişilere geçmesini önlemek.

Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu taşınmazlarda anlaşmazlıklar yıllarca devam edebiliyor. Tarafların uzlaşamaması halinde ise mahkeme yoluyla satış gündeme geliyor.

Yeni sistem, taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçılara ilk fırsatı veriyor.

Ancak bu hak sınırsız değil. Taşınmazı almak isteyen mirasçının belirlenen gerçek değeri ve satış masraflarını karşılaması gerekiyor. Bu şart yerine getirilemezse ikinci artırmayla birlikte taşınmaz herkese açık şekilde satışa çıkarılabiliyor.

Böylece hem mirasçıların paylarının değerinin altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hem de aileden kalan taşınmazı korumak isteyen mirasçılara öncelik tanınması amaçlanıyor.

Sosyal medyadaki ilanlarda da değişiklik olacak

Emlak sektöründeki ikinci önemli değişiklik ise sosyal medya üzerinden paylaşılan ilanlarla ilgili oldu.
Bir süredir emlak işletmelerinin sosyal medya platformlarında doğrudan ilan paylaşmasına yönelik sınırlamalar bulunuyordu.

Yeni düzenlemeyle bu alanda belirli şartları sağlayan ilanlar için istisna getirildi.

Yetkili ilanlar paylaşabilecek

Ticaret Bakanlığı’nın yeni uygulamasına göre, taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilmiş kişiler belirli koşullar altında sosyal medya hesaplarından emlak ilanı yayımlayabilecek.

Ancak bunun için ilanın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile uyumlu olması gerekecek.

Böylece yetkilendirilmiş ve doğrulanmış konut ilanlarının sosyal medya üzerinden paylaşılmasının önü açılırken, yetkisiz veya yanıltıcı ilanların önüne geçilmesi hedeflenecek.